個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅,適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。政策規(guī)定了力爭在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。
該規(guī)定也說明了一點(diǎn),即房地產(chǎn)稅的推進(jìn)是要以立法為前提的,所以短期看不會征收,但是預(yù)計(jì)到了2020年會有很多實(shí)質(zhì)性的征收措施出現(xiàn)。這個(gè)時(shí)間表目前來看,完成的壓力不會太大。
預(yù)計(jì)看來,按照個(gè)人住房按評估值征房產(chǎn)稅,有兩個(gè)方式,一個(gè)是在交易環(huán)節(jié)征收,一個(gè)是在持有環(huán)節(jié)征收。
我們看看美國如何征收
1、房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定,而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計(jì)稅價(jià)值總額每年都有變化,因此房產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。如果某個(gè)地方政府的一年開支為2億美元,這個(gè)地方的房產(chǎn)估價(jià)總額為100億美元,那么該地當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率便是2%。假如過了一年,這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,房價(jià)有所提高,房產(chǎn)估價(jià)的總額上漲為200億美元,但地方政府的開支若維持2億美元不變的話,當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率為1%。也就是說,房價(jià)上漲了,房產(chǎn)稅可能降低。
2、房產(chǎn)稅計(jì)算。各地方政府根據(jù)本地財(cái)政需要,規(guī)定一個(gè)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的房產(chǎn)稅率。而應(yīng)付房產(chǎn)稅則是房產(chǎn)稅率與房產(chǎn)納稅價(jià)之積。房產(chǎn)納稅價(jià)一般是房產(chǎn)市場公平價(jià),但有些地方政府允許一定折扣,政府會提供一個(gè)折扣率。在這種情況下,房產(chǎn)納稅價(jià)是房產(chǎn)市場公平價(jià)與折扣率的乘積。
3、房產(chǎn)估值一般由持有證書的專業(yè)評估師給出市場公平價(jià)。由于美國大多數(shù)房屋為獨(dú)棟房,所以房與房的差別很大,包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師一般會采用銷售對比方法,即比較近6個(gè)月內(nèi)三四個(gè)在附近已售房屋的價(jià)格,根據(jù)地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整。另一個(gè)方法是重置成本法,但此法一般是針對新房,主要考慮重建同樣房屋所需成本,然后根據(jù)地價(jià)以及折舊調(diào)整。
4、確定稅率的具體程序是:市、鎮(zhèn)委員會通過預(yù)算,各級政府根據(jù)各種預(yù)算收入和總支出的情況決定征收房產(chǎn)稅的數(shù)額,再根據(jù)評定的房屋計(jì)稅價(jià)值確定房產(chǎn)稅的稅率。
稅率的計(jì)算公式為:預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值總額=房產(chǎn)稅稅率。
5、稅率的高低要受到一定的限制,因?yàn)槁?lián)邦法律規(guī)定了對財(cái)產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))征稅的最高限額。財(cái)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)地方立法機(jī)關(guān)正式批準(zhǔn)后,即成當(dāng)?shù)氐姆ǘǘ惢?jù)此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率,適用于估價(jià);一是實(shí)際稅率,適用于市價(jià)。由于各地估價(jià)比率不一,各地稅率也有較大差異。
最后小編要說一句,對于房產(chǎn)稅,大家也莫要驚慌!適時(shí)推出房產(chǎn)稅,是稅收體系的完善,會調(diào)整好交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)分配,覆蓋到存量房和新建住房,不能也不會造成稅收不公平現(xiàn)象。